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Nov 07, 2023

需要は鈍化、しかし米国の倉庫賃料は「逼迫し高価」な市場で上昇

La domanda di spazi di magazzino negli Stati Uniti è in calo, ma non in calo.

米国の倉庫スペースの需要は減少していますが、それでも家賃の上昇は止まりません。

不動産投資信託プロロジスによると、今年は10％増加するという。

世界貿易の減速により、米国の倉庫市場の空室率がついに上昇傾向にある。 第１・四半期の全国空室率は３．５％に上昇した。

これは2022年最終四半期から50ベーシスポイント上昇しており、商業用不動産サービス会社CBREによると、過去14年間で最高水準に達した。

最初の 3 か月間で、8,900 万平方フィートの倉庫スペースが利用可能になり、144.1 平方フィートの新しい容量が市場に参入しました。 需要の遅れにより、純吸収率はパンデミックの真っ最中だった2020年第2四半期以来最低となった。

CBREの報告によると、以前は非常に逼迫していた港周辺の地域市場も、普及の遅れを示しているという。

そしてその傾向は続いています。 プロロジスの産業景気指標は、4 月の値が 56.2 であることを示しています。 まだ拡大領域にあるものの（50を超える数値は成長を示す）、第1四半期の59.7からは低下した。

プロロジスは、工業用不動産の活動がパンデミック前のレベルに近づいていると見込んでいる。

しかし、生産能力の吸収が減少傾向にあるにもかかわらず、倉庫の賃料は上昇し続けています。 CBREによると、最初の3カ月間の平均賃料は前四半期比で3％上昇し、2022年の同時期と比べて11％上昇した。

プロロジスは第１・四半期に４．４％の上昇を記録した。

フォワーダーチームワールドワイドのインターナショナル副社長ボブ・インブリアーニ氏は、「貨物市場が低迷する中、賃料が下がったと思われるかもしれないが、実際はその逆だ」と語った。 「市場は高価で逼迫している。」

彼の会社は、ダラス地域の倉庫能力を増強することを検討していました。 同氏によると、新規施設の賃料は現在の倉庫コストより最大60％高くなり、リースを更新すると30～40％値上がりするという。

この大きな要因は、利用可能な新規容量の大幅な減速です。 インブリアーニ氏は、市場の低迷と高金利、融資条件の逼迫を受けて、建築着工件数が大幅に減速していると説明した。

CBREの報告によると、建設中の倉庫プロジェクトの数は4年間で初めて減少した。 ２０２２年最終四半期からは７％減少した。

プロロジスの調査によると、第1四半期の建設着工件数は、2022年の最初の3四半期と比較して40％減少した。

そして資本も以前に比べて自由に利用できなくなっている。 金融専門家らは、工業所有権開発の主な資金源となっている地方銀行セクターを挙げている。 シリコンバレーやファースト・リパブリックなどの地方銀行の破綻を受けて、貸し手は財布のひもを引き締めている。 銀行システムのストレスを受けて、商業用不動産融資の減速は第１・四半期に勢いを増した。

CBREの融資モメンタム指数は、昨年第4四半期比で33％低下、前年同期比では53.5％低下した。

しかし、投資家は依然として工業用不動産市場に注目している。 運輸部門に重点を置いた投資管理会社であるリアルタームは、最近、トラックターミナル、ドレージヤード、その他の倉庫施設を含む61の資産からなるポートフォリオの資本再構築のために5億3,200万ドルを調達した。 そして賃料は今後も上昇し続けることが予想される。